Adresrapport voor wie een huis gaat kopen
Wat er al bekend is over het huis, voordat u biedt
Fundering, verbouwingen, vergunningen en de dossiers in het archief, voor één adres op een rij gezet en in gewone taal uitgelegd. € 95, binnen één werkdag in uw mailbox.
U heeft een huis gevonden en een paar dagen om te beslissen. De funderingsklasse krijgt u meestal pas in het taxatierapport, als uw bod al is geaccepteerd. Veel van wat er over een huis bekend is, is al openbaar. Het staat alleen verspreid over een stuk of tien bronnen.
- Bij elk gegeven de bron, zodat uw makelaar of notaris het kan nagaan.
- Uitleg van ir. S.B. Cox, constructeur van woningen.
Een voorbeeld
Uit een rapport over een huis in Amsterdam
Een benedenwoning in Amsterdam Oud-Zuid. Links wat er openbaar staat, rechts wat een constructeur daaruit opmaakt.
Alle vijf regels zijn openbaar. Samen zeggen ze dat dit huis waarschijnlijk op houten palen staat, dat er in 2003 aan de constructie is gewerkt en dat u de fundering met de andere eigenaars deelt. Dat zet het adresrapport voor elk adres op een rij, met de vragen die erbij horen.
Wat er in de dossiers zelf stond
Het rapport noemt de dossiers. Voor € 50 meer vraag ik ze op bij het archief en leg ik uit wat erin staat. Bij dit huis kwamen er drie dingen uit die niet in de index staan.
- Een waterpassing uit 2002. Een ingenieursbureau heeft de voorgevel en de vloer van de eerste verdieping gemeten. De gevel loopt over de breedte van het huis 12 mm af, de vloer op één punt 34 mm. In de zes dossiers is dit het enige stuk over de fundering. Een nieuwe meting op dezelfde punten laat zien of er sindsdien iets is veranderd.
- Balkons gebouwd vóór de vergunning. De vier balkons aan de achtergevel zijn in 2003 zonder vergunning gebouwd. Bouwtoezicht legde het werk stil, en op 19 november 2003 is de vergunning alsnog verleend. De berekening gaat over de balkonbalken, niet over de gevel waaraan ze hangen.
- Een map met een misleidende naam. In de index heet een map uit 2002 Berekeningen. Er zit een kopie van de balkonberekening van 2003 in. Over de vloeren en de fundering staat in geen van de dossiers een berekening.
Wat er in het rapport staat
Vijf hoofdstukken en een lijstje voor het bod
Het rapport is geen inspectie en geeft geen oordeel over de constructie. Een cijfer voor de buurt zegt niets zekers over één huis, en het rapport zegt er steeds bij waar een gegeven over gaat.
Een echt rapport
Een benedenwoning uit 1886 in Amsterdam Oud-Zuid
Drie pagina's. Het adres en de registernummers zijn weggelaten. Het voorbeeld is de Engelse versie; het Nederlandse rapport heeft dezelfde opbouw.
Kosten
Wat het kost
Het adresrapport is snel klaar, omdat het alleen werkt met wat openbaar is. Het bouwdossier moet uit het archief komen, en dat duurt per gemeente van een paar minuten tot drie weken. Het rapport is er dus vóór het bod, het dossier volgt wanneer u het nodig heeft.
Vóór het bod
Adresrapport
€ 95
Wat er openbaar bekend is over het huis, met de vragen voor de verkoper.
Binnen één werkdag na betaling.
Naar het formulier ›Na het bod
Met het bouwdossier
€ 145
Ik vraag het dossier op bij het archief en leg per stuk uit wat erin staat: wat er is gebouwd en veranderd, wat er vergund is en wat het dossier over de fundering zegt.
Heeft u het adresrapport al? Dan betaalt u het verschil, € 50.
Vraag het dossier op ›Vóór de verbouwing
Met de draagstructuur
€ 295
Het dossier met uitleg, en per verdieping een plattegrond met de dragende muren, de richting van de vloeren, het dak en de muren die het huis stabiel houden.
Maak ik binnen twaalf maanden de constructieberekening, dan gaat dit bedrag ervan af.
Vraag het aan ›Alle bedragen per adres en inclusief btw. Het dossier kan ik alleen opvragen als het archief van uw gemeente aan mij levert. Op de bouwdossierpagina ziet u dat per adres.
Wie erachter zit
Wie de uitleg schrijft
Ik ben Simon Cox, constructeur (ir., TU Eindhoven). Het grootste deel van de week maak ik constructieberekeningen voor woningen, voor een muur die eruit gaat, een aanbouw of een nieuwe vloer. Daardoor weet ik welke stukken in een bouwdossier ertoe doen, en op die ervaring is de uitleg in het rapport gebaseerd.
Wilt u daarna iets aan de constructie veranderen, dan heeft u al de constructeur die het huis kent.
Vragen
Wat kopers vragen
Is dit een bouwkundige keuring?
Nee. Een bouwkundige keuring is een inspectie van het huis zelf. Het rapport zet op een rij wat er openbaar bekend is over het huis en legt uit wat het betekent, zodat u weet waar u bij de keuring op let en wat u de verkoper kunt vragen.
Zegt het of de fundering goed is?
Nee, dat kan niemand zonder het huis zelf te onderzoeken. Het zegt waar het huis waarschijnlijk op staat, hoe groot het risico in de buurt is, wat het archief laat zien en welk stuk daar meer over kan zeggen. Zekerheid over één fundering geeft alleen een onderzoek aan die fundering.
In mijn taxatierapport staat een funderingsklasse. Wat heb ik hier dan nog aan?
Sinds 1 april 2026 noemt de taxateur een klasse van A tot E, uit een landelijk model dat niet openbaar is. De klasse zegt hoe groot het risico is. Het rapport zegt waarom, en bij klasse D of E welke stukken de twijfel van de taxateur kunnen wegnemen.
Werkt het ook buiten Amsterdam?
Ja, voor elk adres in Nederland. Amsterdam publiceert per adres een index van de bouwdossiers, dus daar staat elk dossier met jaar en inhoud in het rapport. Elders zegt het rapport welk archief de dossiers heeft, per periode, en hoe u eraan komt.
Hoe snel heb ik het?
Binnen één werkdag na betaling, per mail, als pdf. Heeft u het eerder nodig, dan kunt u dat in het formulier aangeven.
Aanvragen
Het rapport voor uw adres
€ 95 inclusief btw. Na het formulier betaalt u met iDEAL, en binnen één werkdag staat het rapport in uw mailbox.
Het rapport is samengesteld uit openbare bronnen. Er komt niemand langs en er wordt niets aan het huis zelf bekeken, dus het vervangt geen bouwkundige keuring of funderingsonderzoek, en het zegt niets over de prijs.
Prefer English? Go to the English page.